Покупка квартиры в жск на вторичном рынке

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов.

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.

Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса.

Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным.

При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст.

1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Сам ЖСК, в соответствии со ст. 114 ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через жск

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

• Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
• Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
• Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки.

Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р.

, которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно ст. 2 ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст.

5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст.

25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления.

Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

• Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
• Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
• Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным.

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

• Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
• Копия паспорта.
• Копия ИНН.
• Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

• Заявление о государственной регистрации.
• Копия паспорта.
• Справка о полной выплате паевого взноса.
• Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
• Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
• Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
• Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
• Кадастровый паспорт.
• Отчет об оценке.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст.

220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Однако недополученные суммы, согласно п. 9 ст. 220 НК РФ, гражданин вправе получить в следующие налоговые периоды, но также с учетом этого ограничения.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/cherez-zhilishchno-stroitelnyj-kooperativ/

Жск как схема покупки квартиры

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

• сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
• невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
• невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
• недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

• детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
• ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
• удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
• обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
• внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Как купить квартиру в ЖСК. Какие риски существуют и как их избежать

Строительство и оформление

В настоящее время приобретение квартиры в жилищно-строительном кооперативе сопряжено с множеством трудностей и рисков для потенциального покупателя.

Что связано не только с деятельностью мошенников на рынке недвижимости, но и с требованиями действующего законодательства, которому должна неукоснительно соответствовать подобная сделка.

Приобретение квадратных метров в разрез с отечественными нормативно-правовыми актами, может повлечь недействительность или ничтожность договора купли-продажи объекта недвижимости. Данная статья расскажет о том,  как купить квартиру в ЖСК с наименьшими рисками и в соответствии с буквой закона.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Что такое то ЖСК

Деятельность жилищных кооперативов регламентируется ст.111—123 российского Жилищного кодекса. Согласно ст. 110 ЖК РФ, ЖСК представляет собой добровольное объединение граждан, основная цель которых сводится к удовлетворению потребностей членов кооператива в собственном жилье.

Если в Советском Союзе денежные средства для постройки дома выделялись государством в виде кредита, и по окончании его возведения, жильцы, которыми, к слову, могли быть исключительно служащие предприятия, на базе которого создавался  ЖСК, обязаны были в течение 15 лет выплачивать денежные средства, то в настоящее время все происходит иначе.

Сейчас вступить в кооператив могут не только физические, но и юридические лица.

Для того, чтобы иметь возможность получить квартиру, необходимо стать членом жилищного кооператива, после чего заключить договор с юридическим лицом, коим является  ЖСК. Согласно п. 2 ст.

110 ЖК РФ, кооператив выступает в качестве застройщика и возводит жилой дом на принадлежащем ему земельном участке, в соответствие с разрешительной документацией.

Договор паенакопления сводится к тому, что пайщик обязуется в установленном порядке и размере уплачивать паевые взносы, а ЖСК по завершении строительства многоквартирного дома обязуется передать пайщику конкретную квартиру.

Следует отметить, что пока претендент на жилье полностью не выплатит пай, квадратные метры будут принадлежать кооперативу. Указанным образом привлекаются денежные средства на возведение жилого дома в процессе его постройки.

Следует отметить, что еще одной задачей ЖСК является управление многоквартирным домом  во время его эксплуатации.

Какие существуют риски

В связи с тем, что в российском законодательстве отсутствует отдельный закон, регламентирующий деятельность ЖСК, и она в самых общих чертах регулируется лишь некоторыми статьями ЖК РФ и собственным уставом, то приобретение квартиры посредством участия в кооперативе сопряжено с некоторыми рисками, поскольку правовая защита пайщиков практически не урегулирована нормативно-правовыми актами. Фактически основной риск связан с тем, что участники кооператива являются лишь членам организации, которая возводит жилой дом.

Риск изменения проекта и планировки жилья

Основные риски связаны с тем, что по различным причинам согласование проектной и технической документации может затянуться, в связи с чем, ЖСК могут  в обход закона заключить договор паенакопления до того, как будут оформлены разрешительные документы на возведение дома.

Такая инициатива со стороны кооператива может привести к тому, что в проект будущего здания могут быть внесены корректировки, а соответственно его планировка может измениться, таким образом, покупатели рискуют получить не то, на что рассчитывали изначально.

В связи  с этим, потенциальным покупателям рекомендуется, прежде всего, проверять, имеется ли у ЖСК разрешение на возведение дома.

Риск двойных продаж

Один из существенных минусов приобретения квадратных метров через ЖСК — это высокий риск двойных продаж, полностью исключить который невозможно.

Это связано с тем, что договор о вступлении в кооператив заключается в простой письменной форме, и принадлежность жилья конкретному пайщику не регистрируется в Росреестре, в отличие от того же договора долевого участия, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Если покупатель обнаружит двойную продажу, ему следует направить заявление в правоохранительные органы, которые проверят, имеются ли признаки состава преступления по факту мошенничества, или двойная продажа произошла из-за халатности. Кроме того, действительность сделки можно оспорить в судебном порядке, а также потребовать наложить арест на квадратные метры, чтобы исключить их продажу.

Риск повышения стоимости строящегося жилья

Отечественное законодательство не устанавливает запрета кооперативам взимать дополнительные средства на возведение жилого дома, поэтому из-за нехватки финансирования на постройку дома, может быть увеличен размер пая каждого приобретателя жилого помещения. Фактически за несостоятельность кооператива отвечают сами пайщики, поэтому если у ЖСК возникнут убытки, то отвечать за него перед кредиторами будут его члены.

Риск долгостроя

Как правило, дом долго возводится при нехватке финансовых средств на реализацию данного проекта или отсутствия спроса на квадратные метры в нем, например, если здание расположено в неудачном месте.

Проблемы могут быть с поставкой техники и строительных материалов, а также с государственными органами.

 Если сроки чрезмерно затягиваются, то пайщик в письменном виде может потребовать у кооператива предоставление полных и достоверных сведений о ходе стройки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Как минимизировать риски

Чтобы минимизировать потенциальные риски следует внимательно изучить устав строительного кооператива. Как правило, данный документ устанавливает для пайщиков не самые выгодные условия.

К таковым относятся штрафные санкции за расторжение договора паенакопления, нередко удерживается сумма в 10-15 % от выплаченного пая. Обычно при расторжении соглашения получить назад данные деньги довольно проблематично, и пайщику зачастую приходится истребовать их в судебном порядке.

При этом судебная практика по данным вопросам неоднозначна, соответственно, вопрос не всегда может решиться в пользу истца.

Помимо расторжения договора паенакопления, член кооператива может осуществить переуступку своего пая другому лицу, то есть за определенную денежную сумму пайщик предает свои права на квартиру в строящемся объекте недвижимости. Нередко продавать пай приходится значительно дешевле.

Заключая договор цессии, продавцу одновременно стоит написать заявление о выходе из кооператива, тогда как покупателю пая, необходимо в обязательном порядке заявить о своем вступлении в кооператив.

Это необходимо в связи с тем, что сама переуступка пая не влечет принятия в ЖСК, а согласно Жилищному кодексу РФ, приобрести квартиру через кооператив может только его участник.

В связи с чем, окончательные финансовые расчеты лучше производить после того, как покупателя официально примут в члены кооператива.

Следует отметить, что многие ЖСК за переуступку пая требуют внесения определенных комиссий, в том числе и за выход из ЖСК.

Перед тем как стать участником ЖСК, потенциальный его член должен также внимательно изучить договор с кооперативом. Чтобы свести к минимуму вероятные риски, из данного документа должно быть четко понятны характеристики будущей квартиры, в частности, общая площадь, количество комнат, ее номер и этаж, дом и участок, на котором она расположена.

Также следует уделить особое внимание положениям, в которых прописано на каких условиях осуществляется выход из ЖСК, величина платежей и порядок их внесения,  гарантийные обязательства на приобретаемые квадратные метры, требование к качеству квартиры и ответственность за недочеты объекта недвижимости, сроки сдачи в эксплуатацию и ответственности за их нарушение. При этом, при заключении договора с ЖСК, внести корректировки в устав кооператива или в договор, например, исключить штрафные санкции за выход из ЖСК или прописать ответственность за нарушение строительных норм и правил,  скорее всего не получится, однако, прочитав внимательно учредительную документацию и соглашение, будущий пайщик будет готов к возможным последствиям при возникновении тех или иных неблагоприятных обстоятельств.

Нельзя забывать, что у жилищного кооператива должна иметься в наличии разрешительная документация на строительство жилого дома.

Исходя из вышеизложенного, приобретение жилья через ЖСК совсем без риска невозможно, однако лицо, предварительно изучив устав кооператива, проверив разрешение на строительство дома, уделив внимание прочтению договора, перед его подписанием, знает,  с какими опасностями он может столкнуться при приобретении жилья подобным образом. Существенным преимуществом приобретения жилья через ЖСК является его стоимость, которая значительно ниже, чем аналогичная жилплощадь на вторичном рынке, а также приобретаемая через договоры долевого участия

При реализации квартиры через ЖСК, пайщик защищен меньше, чем застройщик, это связано с тем, что все права члена кооператива определяются уставом ЖСК, которые в большей степени соответствуют интересам кооператива.

Как правило, схема постройки жилья через ЖСК выбирается в связи с тем, что застройщику проще привлекать денежные средства на реализацию проекта, а при необходимости, он может требовать от пайщиков привлечения дополнительных средств, что в случае с ДДУ невозможно.

  Кроме того, паевые взносы не облагаются налогом, что в существенной степени удешевляет себестоимость жилья.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Источник: https://pravbaza.ru/stroitelstvo-i-oformlenie/kak-kupit-kvartiru-v-zhsk

Риски покупки вторичного жилья в кооперативе

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

• «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.

Покупка квартиры через жилищный кооператив

• Паевые взносы не облагаются налогом, что существенно снижает стоимость недвижимости.

При таком количестве плюсов, главный недостаток покупки квартиры в ЖСК – отсутствие отдельного закона, регулирующего подобный вариант строительства, из-за чего возникает ряд рисков для пайщиков:

• Отсутствует необходимость в государственной регистрации, что облегчает возможность «двойных продаж».
• Нельзя привлечь застройщика к ответственности за срыв сроков по сдаче здания или обнаруженные впоследствии недостатки, потому что на отношения кооператива и пайщиков не распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Несмотря на подобные риски, вступление в ЖСК стабильно набирает популярность среди покупателей квартир в новостройках. Вернуться ○ Как купить квартиру через ЖСК.

Топ-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:

• Договор о вступлении в кооператив.
• Справка о внесении всей суммы паевых взносов.

• «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)».

Регистрировать такое право нужно для того, чтобы иметь возможность совершать сделки с недвижимостью (продавать, дарить, менять). Вернуться ○ Какие существуют риски приобретения через кооператив.

Покупка кооперативной квартиры

Важно

При этом не играет роли то, в полном ли объеме выплачены взносы за квартиру. Как вступить в жилищный кооператив В соответствии со ст. 121 ЖК РК для того, чтобы вступить в жилищный кооператив, необходимо подать заявление в правление такой организации. Такое заявление рассматривается в течение месяца, а также утверждается решением общего собрания.

Для того, чтобы гражданин (или юридическое лицо) был признан членом объединения, должен быть уплачен вступительный взнос.

После этого уполномоченный орган вносит нового члена кооператива в соответствующий реестр.

Порядок уплаты дальнейших взносов, предоставление квартиры и иные вопросы устанавливаются уставом такого объединения, действие которого уже распространяется и на нового члена кооператива.

Все решения собрания, в том числе и о принятии новых членом должно быть оформлено протоколом.

Жск как схема покупки квартиры

Внимание

Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель.

Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.
Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства.

Риски при покупке квартиры

ЖНК купил квартиру своему пайщику на «вторичке»).Один из этих документов и будет являться правоустанавливающим для нашего Продавца. На него мы и будем опираться при проверке. Первый и второй варианты для нас предпочтительнее, т.к.

последствия здесь те же, что и в случае, когда выбранная нами квартира была ранее куплена на первичном рынке (переход на соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ). В этом случае квартира не имеет «хвоста» из предыдущих собственников, а значит, количество возможных рисков уменьшается.

Третий вариант для нас равнозначен случаю, когда выбранная нами квартира была ранее куплена на вторичном рынке (переход на соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ). Здесь уже очевидно присутствие «хвоста» – т.е. прежних собственников квартиры, что теоретически увеличивает количество рисков, связанных с возможным нарушением прав этих прежних собственников.

Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность. Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК.

Как правило, перед передачей своих прав третьему лицу, необходимо уведомить о своем намерении остальных членов кооператива, которые должны выразить согласие с подобными действиями. Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:

• Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
• Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.

Вернуться ○ Оформление права собственности на квартиру.

статьи ○ Как организован ЖСК и что это такое. ○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе. ○ Как купить квартиру через ЖСК. ○ Переуступка пая в ЖСК. ○ Оформление права собственности на квартиру. ○ Какие существуют риски приобретения через кооператив. ○ ЖСК и ипотека.

○ Советы юриста: ✔ Что если застройщик обанкротился?✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК?✔ Как распределяются кооперативные квартиры?✔ Требуется ли согласие членов кооператива на переуступку пая? ○ . ○ Как организован ЖСК и что это такое.

Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

• «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

• «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку? Есть еще одна особенность для первого варианта с ЖСК.

Это касается пайщиков-супругов, и права общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество.

Дело в том, что момент возникновения собственности в ЖСК – это момент полной выплаты пая ЖСК, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре.

Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право.

Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

Наша задача в случае с ЖСК – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Источник: http://vrkadoverie.ru/riski-pokupki-vtorichnogo-zhilya-v-kooperative-2/

Покупка квартиры в жск на вторичном рынке

Тема: Регистрация права собственности на квартируМною была куплена квартира по договору паенакопления в ЖСК.

Покупка была оформлена по ипотеке, до ввода дома в эксплуатацию ипотека была погашеначитать ответы (1) Тема: Покупка квартиры в бракеВы знаете… никто не может объяснить.. есть ли риск при покупке квартиры: жск…вступление в кооператив в 1975 г и выплата пая в 1988 г.

читать ответы (1) Какие последствия покупки квартиры в жск в строящемся доме по военной ипотеке? Будет ли возможность оформления квартиры в собственность?читать ответы (1) Тема: Покупка квартиры у жскКакие риски покупки квартиры в ЖСК.

читать ответы (1) Тема: Ипотека и жскМогу ли я получить ипотеку при покупке квартиры в ЖСК (30% уже уплачено)читать ответы (1) Тема: ДОГОВОР ОБ УЧАСТИИ В ЖСКПожалуйста я планирую покупку квартиры путем вступления в ЖСК.

Поэтому не стоит «покупаться» на низкие цены квартир на старте строительства!

• Вступление в ЖСК не спасает от двойных продаж, так как договор не регистрируется в Росреестре
• Цена на объект недвижимости не фиксируется, к примеру в договоре ДДУ (договор долевого участия) четко прописывается сколько стоит 1 квадратный метр
• Продажа квартир в составе ЖСК регламентируется ЖК РФ и ГК РФ, а это такие вольно трактуемые законодательные акты и имеющие множество противоречий и «дыр», что дает волю любым мошенникам для использования вполне законных лазеек для обмана покупателей
• ЖСК самостоятельно регулирует свою деятельность, на основании Устава, который может не защищать в полной мере интересы членов кооператива.

Каталог статей

Важно

Покупка жилья в жилищно-строительном кооперативе является новшеством, которое стремительно набирает популярность. При этом нюансы подобного приобретения известны немногим. Поэтому мы подготовили статью, в которой подробно рассказано о сути процедуры покупки жилья таким способом, его плюсах и минусах, и главных особенностях подобных сделок.

статьи ○ Как организован ЖСК и что это такое. ○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе. ○ Как купить квартиру через ЖСК. ○ Переуступка пая в ЖСК. ○ Оформление права собственности на квартиру. ○ Какие существуют риски приобретения через кооператив. ○ ЖСК и ипотека. ○ Советы юриста: ✔ Что если застройщик обанкротился?✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК?✔ Как распределяются кооперативные квартиры?✔ Требуется ли согласие членов кооператива на переуступку пая? ○ . ○ Как организован ЖСК и что это такое.

Покупка квартиры в жск

Внимание

Объясняется это большим количеством рисков при возведении многоквартирного дома и отсутствием гарантийных обязательств застройщика. По этим причинам, количество банков, предлагающих кредитные средства на приобретение квартиры в ЖСК, ограничено. При этом даже если заявление на ипотеку будет одобрено, ставки по кредиту будут существенно выше, чем при ДДУ.

Кроме того, банк может затребовать дополнительный предмет залога и предъявлять другие требования к заявителю. По перечисленным причинам покупка квартиры в ЖСК по ипотеке осуществляется сравнительно редко. Таким образом, приобретение кооперативного жилья связано с рядом рисков.
Основным преимуществом подобной покупки является возможность рассрочки на выгодных условиях и сравнительно небольшая стоимость недвижимости.

Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать

Вернуться ○ Советы юриста: ✔ Что если застройщик обанкротился? В этом случае члены кооператива могут самостоятельно привлечь нового застройщика, минуя государственные органы. Другой вариант действий: собрать дополнительные средства путем увеличения размера взносов и закончить строительство. Вернуться ✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК? В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39, пп.

1 п. 2 ст. 146 НК РФ, паевые взносы не облагаются НДС, что существенно снижает стоимость квартир в ЖСК. Кроме того, члены кооператива могут рассчитывать на налоговый вычет на покупку жилья. Единственное условие для этого – оплата стоимости квартиры в полном объеме.
Вернуться ✔ Как распределяются кооперативные квартиры? Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива.

Долевое участие или жск: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса.

Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным. При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК Согласно ст.

Покупка квартиры через жск риски, плюсы и минусы для покупателя

Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

• «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

• «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Покупка квартиры через жск

Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Для полной уверенности, имея на руках Титул или Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу. Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин.

Только в случае ЖСК – кооператив сам строил дом (выступая генеральным инвестором), а в случае ЖНК – кооператив являлся покупателем квартиры на открытом рынке, которую затем перепродал (переуступил) своему пайщику, после всех необходимых выплат с его стороны.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке. Для нас (как вторичного Покупателя этой квартиры) это означает, что в Титуле, в строке «Документы-основания», в случае с кооперативной квартирой мы можем увидеть указание на один из следующих документов:

1. Справка о выплате пая (если ЖСК построил квартиру своему пайщику);
2. Договор уступки прав требования (если ЖНК купил квартиру своему пайщику на «первичке»);
3. Договор купли-продажи.

Источник: http://lcbg.ru/pokupka-kvartiry-v-zhsk-na-vtorichnom-rynke/