Обмен квартиры на квартиру как оформляется сделка

Как оформить обмен квартирами

Единственной возможностью изменения жилищных условий до введения в силу Закона о приватизации жилья являлся квартирный обмен. В настоящее время этот процесс имущественной сделки, чаще напоминает о себе определёнными преимуществами.

Условия существования рынка недвижимости адаптируются в расчёте на приобретателя жилья без финансовых вложений. При наличии определившегося кризиса, жилищный обмен становится потенциально целесообразной формой решения вопроса.

Законы об обмене квартирами

Юридически корректным станет определение «обмен квартир» в контексте применения к муниципальному жилью. Это правоустанавливающий прецедент в отношении гражданских действий, связанных с переездом на постоянное место жительства лиц, осуществивших между собой мену жилыми помещениями.

Данный способ имущественной сделки определяется как «классический» или «прямой» применяется в отношении неприватизированного жилья. Для собственников приватизированных помещений употребляется термин «мена».

Лица, ставшие собственниками, при намерении изменить место жительства обращаются к способу купли-продажи квартиры.

В данном случае не нужно подыскивать подходящий вариант для вселения на новую жилплощадь. Реализация собственной квартиры и приобретение новой – упрощают процедуру переезда.

При дефиците наличных средств в обществе, популярными становятся «альтернативные» сделки, которые предполагают продажу объекта недвижимости при одновременном приобретении нового. И наоборот – новое жильё приобретается при одновременной реализации старого.

Цепочки транзакций при альтернативных имущественных сделках могут быть достаточно длинными. В этом смысле они ничем не выигрывают перед классической схемой прямого обмена, от которого рынок недвижимости поспешно отказался.

Для этой категории граждан рамки данной операции уже, чем для собственников, так как производимые с ними операции курирует хозяйствующий субъект. Собственник приватизированного жилья осуществляет любую имущественную сделку в той форме, в которой это удобно исключительно ему.

При этом допускаются варианты:

• обмен с доплатой;
• город на город;
• частного дома на квартиру;
• расселение;
• иные варианты.

Если осуществляется обмен жилплощади с условием разницы в правоустанавливающем статусе, когда одна из них муниципальная, а другая – приватизированная, процедура усложняется. Факт оформления процесса должен одобряться со стороны органа муниципального самоуправления.

При разрешении муниципалитета, обмениваются лишь жилые площади, но форма собственности, закреплённая за каждым из правообладателей, сохраняется.

От уплаты налога освобождаются в соответствии со статьёй 217 НК РФ:

• Лица, жильё которых в собственности более 3 лет.
• Лица, установившие стоимость на принадлежащий им объект недвижимости в 1 миллион рублей (и ниже).
• Правообладатели муниципального жилья, которые пользуются им по договору социального найма.

Обмен квартиры с доплатой

В одном регионе можно осуществить переезд следующим образом:

• Через равноценный обмен.
• С доплатой со стороны правообладателя жилья.
• С получением доплаты правообладателем жилья.

В первом случае стороны получают возможность переселиться в подходящий для них район, что целесообразно для жителей краевых и столичных центров. В некоторых случаях переезд на желаемое место жительства предполагает компенсацию свойств жилья.

Получая определённое преимущество, например – престижный район города, близость к центру или квартира в новостройке, собственник отчуждает контрагенту иное преимущество, оно может заключаться в наличии большей жилой площади квартиры.

Если же приобретённое (отчуждённое) преимущество не компенсировано, оно оценивается в денежном эквиваленте. Сумма эквивалента устанавливается в качестве доплаты. Высчитать сумму доплаты можно самостоятельно.

Она составляет стоимость разницы между жилой (нежилой) площадью, установленной из расчёта удельной рыночной стоимости квартиры.

При наличии дорогостоящего ремонта в одной квартире и его отсутствии в другой – в качестве доплаты выставляется сумма, затраченная на проведение работ.

При определении доплаты учитываются различные нюансы. Некоторые преимущества могут суммироваться комплексно.

Обмен квартир в разных городах

Междугородний обмен предполагает переезд правообладателей в другие регионы. Он осуществляется по запросу инициатора процесса, цели которого совпали с интересами другого лица (контрагента).

Если жильё в собственности – намного эффективнее совершить сделку купли-продажи. Она аналогична альтернативной имущественной сделке и включает в себя реализацию собственности в одном городе с практически одновременным её приобретением – в другом.

В случае нахождения подходящих вариантов, вам придётся осмотреть выбранное жильё, самостоятельно приехав в интересующий город или же обратившись к родственникам, проживающим в данном регионе.

После просмотра и достижения взаимных договорённостей, сторонам необходимо съехаться для оформления договора. При осуществлении столь сложной процедуры как обмен жилья город на город, даже если он будет осуществляться непосредственно, а не посредством оформления купли-продажи, целесообразно обратиться к услугам компании, работающей на рынке недвижимости.

Обмен частного дома на квартиру

Частный дом может обмениваться только на приватизированную квартиру. Смешение различных форм собственности недопустимо и приведёт к признанию сделки ничтожной.

А в отношении частного дома данный прецедент окажется неправомерным.

При условии равной формы собственности, сделка мало чем отличается от обычной мены. Она может рассматриваться как равнозначная или производиться с доплатой. Основной нюанс в этом плане заключается в наличии земельного участка под домом.

Если надел находится в аренде у хозяйствующего субъекта, процедуру можно осуществить путём прямого обмена, альтернативного или купли-продажи дома с участком.

При наличии приватизированной земли, переезд из частного дома должен опираться на договорённости в отношении участка, которые могут допустить:

• Договор о мене земельного участка вместе с домом на квартиру.
• Договор обмена частного дома на квартиру с выкупом земельного участка.

Кроме этого могут быть рассмотрены иные варианты, но оформление (переоформление) земельного участка – обязательно. Эти формы собственности оформляются разными договорами, но являются единым целым в правовом отношении.

Необходимо выяснить к какой категории земель относится участок. Если это земли сельскохозяйственного назначения – нужно уточнить их разрешённое использование.

Документы для обмена квартир

Для осуществления сделки необходимо подготовить:

• Документы из БТИ, которые включают в себя технический паспорт и справку об оценочной стоимости квартиры (при необходимости).
• Правоустанавливающие документы, к которым относятся подтверждающие возникновение права (ордер).
• Право удостоверяющее свидетельство о собственности (договор купли-продажи, дарственная на дом и т.д).
• Выписка из домовой книги о наличии (отсутствии) зарегистрированных по данному адресу граждан.
• Квитанции об оплате коммунальных услуг, справка об отсутствии задолженности.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга. При его отсутствии – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии супруга.
• Квитанция об оплате государственной пошлины для регистрации сделки.
• Гражданские паспорта.

По требованию органов попечительства представляется справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам.

Договор обмена квартиры и правила его составления

Основным документом, который впоследствии приобретёт силу правоустанавливающего документа для обеих сторон, является договор. Он начинается с представления сторонами, квартир.

Далее определяется предмет договора, то есть производимый сторонами обмен, с указанием подробных характеристик квартир:

• адрес;
• жилую и нежилую площадь;
• количество комнат (смежность и раздельность) и наличие балкона;
• этажность дома и этаж;
• кадастровую стоимость;
• статус правообладателей и другие характеристики.

После подробного определения предмета договора, необходимо определить с учётом индивидуальных особенностей ситуации, основные условия, при которых осуществится обмен.

Обязательно отдельным пунктом, необходимо определить – при каких условиях договор имеет право быть расторгнутым сторонами: по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке.

В договоре учитываются все возможные ситуации осуществления сделки:

• На каких условиях будет осуществляться снятие с регистрационного учёта.
• Каким образом будут переданы денежные средства в случае наличия доплаты.
• В каком размере будет передана доплата.
• Сроки вселения в новое жильё. Важно прописать нюансы данного пункта при переезде из города в город.

Условия, обозначенные в договоре, выполняются сторонами с точностью. В случае их невыполнения, сторона-контрагент имеет право на обращение в суд с вытекающими правовыми последствиями.

Целесообразно обратиться для составления договора к специалисту юридической фирмы или в компанию по работе с недвижимостью. После составления договора и подписания его сторонами, он подлежит обязательной регистрации в местном отделении кадастра и картографии.

Источник: myestate.club

Порядок проведения процедуры

Сделка в рамках «договора мены» регламентируется статьями 567-571 ГК РФ; сделка с муниципальной собственностью регламентируется статьей 72 ЖК РФ, а основным документом сделки является «договор обмена». Прежде всего необходимо выяснить, к какому типу жилья относится квартира гражданина.

Как обменять недвижимость с разницей в цене или без неё?

1. Уточнить у муниципальных органов, к какому типу жилья относится объект – муниципальному или приватизированному.
2. После выяснения статуса жилья гражданину необходимо определиться: осуществлять ли обмен через два договора купли-продажи или же по договору мены. Разница между тем и тем минимальна; более того, согласно ст.

   567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи полностью приравнены друг к другу.

   Договор купли-продажи оформляется обычно в том случае, если есть разница в цене между двумя объектами сделки; договор мены применяется чаще всего в том случае, если ценовая разница минимальна или отсутствует вовсе.

   Это редкость, поэтому чтобы поменять жилье практически всегда оформляют договор купли-продажи.

3. Собрать все необходимые документы, договориться со вторым участником сделки о взаимной стоимости недвижимости, составить договор на обмен квартиры с доплатой или договор купли-продажи (для обоих типов договоров требуются одни и те же пакеты документов), заверив его у нотариуса.

Источник: https://tvoyrazvod.guru/privatizatsiya/kak-oformit-obmen-kvartirami.html

Обмен квартирами между родственниками: как произвести обмен приватизированного жилья, требования к договору мены, список документов | Жилищный консультант

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого.

Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц.

Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении.

Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных).

В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами.

Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому.

 Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках статей 153-162 Гражданского кодекса, определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей. Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

• Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
• Определение сторон, включающее персональные данные.
• Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
• Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
• Условия передачи, включающие в себя порядок обмена, комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
• Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации.

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности.

Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми.

Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения, погасить действующие задолженности.
3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ.
4. Заключить договор мены квартир, содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
5. Передать жилье по акту приема-передачи.
6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
7. Оформить новый паспорт БТИ.
8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в ТСЖ и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней.

Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве.

Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками, в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими документами (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
2. Паспорта сторон.
3. Заключенный договор, в котором определен объект сделки и стороны.
4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при приватизации или наследстве.
5. Кадастровый паспорт, ранее полученный в БТИ.
6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

1. Заключить договор об обмене.
2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован статьей 72 ЖК РФ и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации. Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора социального найма]. Вторая квартира передается при помощи дарения или купли-продажи. Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ: Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

• Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
• Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30%, поскольку не является налоговым резидентом (статья 217 НК РФ).

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране.

В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей.

Заключение

Договор мены, являясь менее удобным инструментом проведения сделок, нежели договор купли-продажи, все же незаменим, когда сторонам необходимо гарантировано провести мену двух конкретных объектов недвижимости. Правовое регулирование мены устанавливает, что:

1. Мена облагается налогами наравне с договором купли-продажи;
2. Обмен возможен вне зависимости от приватизации жилья, но только при применении установленных законом процедур. Обмен приватизированных квартир между родственниками возможен по договору дарения;
3. При расторжении мены квартиры возвращаются исходным владельцам.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора социального найма
• Образец договора мены

Вам будут полезны следующие статьи

1. Обмен квартиры
2. ТСЖ
3. Документы для обмена жилыми помещениями
4. Приватизация

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obmen-kvartiry/obmen-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

Обмен квартиры на квартиру как оформляется сделка

При этом, в зависимости от состояния обмениваемых квартир, сделка может сопровождаться как доплатой, так и без нее.

• Обмен одинаковых по площади квартир, расположенных в различных районах города. Нередко случается так, что по определенным обстоятельствам (учеба, работа, расположение по отношению к месту проживания родственников) жильцов не устраивает район, в черте которого располагается их квартира. При этом, в зависимости от состояния и территориального расположения обмениваемых квартир, сделка может сопровождаться как доплатой, так и без нее.
• t» src=»http://lawyer-consult.ru/ads2.js» При возникшей необходимости в обмене жилья следует иметь ввиду, что самостоятельно заниматься данным вопросом весьма рисковая затея, которая может привести к заключению юридически неправильной сделки.

Но гораздо чаще в последнее время происходят случаи как раз обратные — сохраняя недвижимость, обмен квартиры на квартиру люди совершают из меньшей в большую, добавляя пространство в виде дополнительных квадратных метров. Не менее часто обменивается одна большая квартира на две меньшие, если семья решает разъехаться.

Здесь причиной может послужить смена района на более престижный или серии дома с более удобной планировкой. Варианты В советское время квартиры практически не продавались, поскольку почти все были, как теперь говорят, в муниципальной собственности.
Потому такая операция с недвижимостью, как обмен, превалировала.

Порядок действий с приватизированным жильем Для совершения процедуры обмена приватизированных квартир необходимо собрать следующий перечень документов:

• заявление собственника;
• документы, подтверждающие право владения жилым имуществом;
• выписка из домовой книги;
• справка ЖЭО, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
• документы, предоставленные БТИ;
• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

По сути, для оформления сделки по обмену приватизированной квартиры на приватизированную требуется тот же самый пакет документов, как и в случае обмена муниципальных квартир. Однако для получения более детальной информации о требуемых документах следует обратиться в регистрирующие органы.
Варианты Существует несколько вариантов обмена жилого имущества.

Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой

Неприватизированная квартира Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, для оформления сделки потребуется сделать следующее: получить разрешение от наймодателя,собрать необходимые документы:заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя,оригинал договора соцнайма,справка о количестве проживающих в квартире лиц,справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам,письменное согласие на обмен жилья от органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица),квитанция об уплате госпошлины,заключить с другим нанимателем договор об обмене недвижимостью. Подписанный обеими сторонами договор передается на рассмотрение наймодателю.

Срок его рассмотрения обычно составляет 10 дней.

Как обменять квартиру

Сколько стоит обмен квартирами Пошлина за государственную регистрацию договора мены в органах Росреестра обойдется в 200 рублей для каждой из сторон сделки. Нужно ли платить налог Законодатель не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимостью.

Внимание

Однако нормами ГК РФ мена приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому установленный налог в 13% от стоимости проданной квартиры будет актуален и для сделки мены.

Если жилье было в собственности гражданина менее 5 лет, он освобождается от обязанности уплаты налога. Нюансы Процедура обмена квартирами таит в себе очень много различных нюансов.

Обеспечить ее безопасность можно лишь с помощью разумного подхода. Для того, чтобы правильно составить договор и оформить сделку мены, наилучшим решением будет обратиться к услугам опытных в данной области специалистов.

Что нужно знать об обмене квартир с доплатой и без, если вы все таки решились?

Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно). Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли.

Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой. Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой.

Важно

Денег не хватает, а жить уже негде. Альтернативная сделка этот риск исключает. Есть ещё один способ, опробованный столичными риелторами и применяемый довольно часто, когда совершается обмен квартир в Москве.

Trade-in Это способ называется Trade-in, при котором обменивающий жильё клиент быстро переезжает в новостройку, а в счёт оплаты принимается его старая квартира.

Обмен квартиры: схема, документы, доплата

Оно не должно противоречить закону и интересам сторон. Если же речь идет о государственном жилом помещении, то начать обязательно нужно с поиска варианта, так как найти его достаточно трудно.

После этого стоит приступить к сбору всех необходимых подтверждений и разрешений от наймодателя, проживающих и т.д. Где оформляют, куда обратиться? Непосредственно акт мены (обмена) оформляется сторонами самостоятельно. Для этого не обязательно привлекать юриста или нотариуса. Тем не менее, и запрета такого нет.

Если участники сомневаются в собственных юридических силах, лучше воспользоваться помощью специалиста.
Если задача – обменять муниципальную жилплощадь, то перед самостоятельным составлением договора, придется обратиться в муниципалитет за разрешением, а после его составления опять туда же за подтверждением.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

В настоящее время в столице этот способ является довольно востребованным. Способ удобный и быстрый — вся сделка занимает от силы три дня.

Конечно, вторичный рынок пока преобладает по численности сделок, но всё больше людей хотят обменять старый дом на новостройку, и всё чаще практикуется этот способ, позволяющий сделать выгодно даже обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную. Московская реновация теперь движется в этом же направлении.

Также существует обмен с использованием доплаты из средств материнского капитала, и на сегодняшний день такая сделка — ничуть не экзотика. Подобная услуга есть в перечне любого уважающего себя агентства недвижимости.

Обмен квартир в Москве очень широко представлен сделками с материнским капиталом (но это можно сделать, если ребёнок, которому средства принадлежат, уже достиг трёхлетнего возраста).

Как оформить договор мены

Налог и пакет документов И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена — налогообложение.

Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа.

Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона — покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены.

Не взимается налог при обмене только в том случае, если квартира в собственности данного владельца находится более трёх лет. О пакете документов лучше всего говорит список содержимого: 1. Документы, определяющие принадлежность жилой площади.
2. Кадастровый паспорт. 3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги. 4.

Обмен квартирами и правила оформления сделки

Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;

• свидетельство о регистрации права;
• кадастровый паспорт квартиры;
• квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

• справки о задолженности по коммунальным платежам;
• выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
• документы подтверждающие законность перепланировок;
• заключения об оценке объектов;
• письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.

Источник: http://dtpstory.ru/obmen-kvartiry-na-kvartiru-kak-oformlyaetsya-sdelka/

Как оформить обмен квартиры на дом или коттедж?

Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому. Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него. Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Сущность процедуры обмена

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

• Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
• Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
• Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
• Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

1. При помощи продажи объектов.
2. Прямой обмен одной недвижимости на другую.
3. Альтернативные варианты.

Тонкости процедуры

​Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Как оформить: пошаговая инструкция

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

• Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
• При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
• Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

1. Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
2. Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
3. Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
4. Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
5. В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
6. Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
7. Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
8. Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
9. Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
10. Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Какие документы нужны

При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.

Для совершения обмена потребуется представить:

• Договор мены в 3 экземплярах;
• Кадастровые паспорта каждого из объектов;
• Выписки из ЕГРН, удостоверяющие права владения домом и квартирой;
• Заявление о согласии всех членов семьи на проведение процедуры;
• Акты приема-передачи недвижимости;
• Выписку из домой книги о прописанных в жилом помещении людях;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Затраты при совершении сделки мены

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки.

При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ.

В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму.

Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

1. Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
2. Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
3. При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
4. Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
5. Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
6. Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-oformit-obmen-kvartiry-na-dom