Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

• Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
• Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
• Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Плюсы метода:

• Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
• Отлично подходит для:
  • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
  • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

• В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
• В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
• Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

• Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
• Хотите застраховать объект недвижимости.
• Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
• Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
• Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
2. Подписание договора.

   На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

   Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов.

По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости?

  Для того, чтобы вы могли выгодно продать или купить квартиру или дом, вам, в первую очередь, необходимо знать среднюю стоимость аналогичного имущества.

Всем известно, что покупатель всегда ищет жилье подешевле, а продавец пытается продать подороже – чтобы уравнять отношения данных категорий граждан и не допускать резких скачков цен на жилое имущество, существует такое понятие, как оценка рыночной стоимости объектов недвижимости.

В «Федеральных стандартах оценки (ФСО № 2), утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 255, указано, что рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена её продажи.

Стоимость определяется в результате рыночной оценки объекта – такого оценивания имущества, которое учитывает его основные особенности и характеристики, влияющие на его конечную цену. Наибольшее значение имеют:

• район расположения, окружающая инфраструктура, близость к местам остановок общественного транспорта;
• этаж, планировка, площадь, вид из окна;
• год постройки, материал, используемый при строительстве;
• существующие обременения (залог, долевая собственность, ипотека).

Когда требуется проведение оценки

В соответствии со ст.8 Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», принятого 29.07.1998 г. установлены обстоятельства, когда рыночная оценка проводится в обязательном порядке. Это случаи:

• приватизация или покупка гражданами недвижимости, принадлежащей государству; 
• при приобретении имущества в ипотеку (требование об обязательности оценивания обычно устанавливает банк-кредитор); 
• при покупке жилья семейными парами, составившими брачный контракт (в большинстве случаев, брачный договор оговаривает такое условие); 
• при разделе имущества в случае развода, если имеются разногласия (например, при нежелании супругов поступать по схеме: тебе – машина, мне – квартира, а продажа жилья невозможна из-за того, что часть средств, затраченных на его покупку, компенсирована материнским капиталом, и, как следствие, объект находится в долевой собственности); 
• при споре о сумме налога, если собственник жилого помещения с ним не согласен.

В остальных случаях оценивание проводится добровольно. Мы рекомендуем проводить оценочную экспертизу в ситуациях, когда впоследствии может возникнуть спор относительно цены объекта, например, в случаях:

• наследования имущества несколькими гражданами, особенно, если они конфликтуют между собой или часть из них не согласна с волей наследодателя; 
• выкупе долей помещения у иных собственников – в целях установления ими реальной цены, которая не позволит вам приобретать жилье себе в убыток в сравнении с аналогичными помещениями, не находящимися в долевой собственности; 
• передаче жилья в залог – для объективности суммы заложения; 
• передаче объекта в доверительное управление (предоставление специалисту в области недвижимости или иному лицу права коммерческого использования объекта с последующей выплатой вам прибыли, а ему – процента от дохода или установленной суммы оплаты его труда) – для предотвращения разногласий относительно прибыли.

Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Для проведения оценочной экспертизы объектов понадобятся:

• гражданский паспорт; 
• документы, подтверждающие права на имущество (свидетельство ГРП, договор, на основании которого вы владеете помещением); 
• кадастровый или технический паспорт (различные оценщики требуют разные документы); 
• фотографии всех оцениваемых помещений (кто будет фотографировать – решается по согласованию с исполнителем).

Определение стоимости объекта недвижимости – затратная процедура и её величина колеблется от 3 000 до 10 000 руб.

– в зависимости от категории объекта (комната, квартира, дом с участком), поэтому большинство стремится к избеганию процедуры оценивания своей собственности.

Однако, мы считаем, что в течение нескольких лет в рамках нововведений в налоговом кодексе основная масса владельцев недвижимостью примет эту процедуру, как должное.

Взыскание стоимости услуг по оценке имущества

К нам обратился И. с вопросом, «можно ли взыскать с налогового органа стоимость услуги по оценке имущества, если проводить оценивание понадобилось в порядке оспаривания налога»: гражданину И. пришла квитанция с новым налогом, однако он посчитал, что сумма взыскания слишком велика. По его мнению, оценка имущества проведена не правильно.

И. оплатил квитанцию с налогом, однако, заказал у независимого специалиста услугу по определению рыночной стоимости его имущества, в результате которой была выведена ценность недвижимости – 2 млн. руб. Из суммы налога следовало, база налогообложения равняется 4 млн. руб.

Мы разъяснили И., что согласно пункту 2 ст. 15 Гражданского кодекса, подтверждение ошибки налоговой и причиненный в результате этого материальный ущерб дает ему право на взыскание расходов. Согласно ст. 35 Налогового кодекса, налоговиков можно привлечь к ответственности за убытки, причиненные гражданам, в том числе, в результате неправильного исчисления налога.

Для взыскания затраченных средств И. необходимо: в рамках досудебного решения вопроса, направить претензию в налоговую службу с указанием объективности требований и копиями всех документов, имеющих отношение к делу. Для И. это копии:

• квитанции с уплатой налога;
• результатов оценки с рыночной стоимостью имущества;
• документов, подтверждающих права на недвижимость.

Налоговики обязаны рассмотреть претензию в течение месяца и дать письменный ответ. Если он будет отрицательным, И. необходимо подать иск в мировой суд по месту расположения ответчика (налоговой) с приложением документов, которые направлялись в рамках досудебного урегулирования, и уплатить пошлину (для И. это будет 400 руб. – так как цена иска менее 20 000 руб.).

В письменном отказе от выполнения требований, представители налоговой могут указать, что ответчиком следует считать Росреестр, так как оценка произведена ими, однако это не соответствует действительности: заказчиком работ являются налоговики.

Если они посчитают, что есть основания, то будут самостоятельно в судебном порядке взыскивать уплаченные вам средства с Росреестра.

Источник: https://xranitelochaga.ru/ocenka/rynochnaya-stoimost.html

Как проводится рыночная оценка стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости — огромный ряд различных мероприятий, проводимых для того, чтобы узнать точную цену того или иного объекта на рынке.

Она может понадобится почти во всех случаях, связанных с личным имуществом — начиная от раздела при разводе и заканчивая экспертной оценкой недвижимости экспертом для того, чтобы понять, окупится ли та или иная инвестиция.

Недвижимость — термин очень текучий, а формулировка его зависит от того, можно ли перемещать ту или иную собственность в пространстве. Недвижимой собственностью принято считать именно те объекты, которые всегда находятся в статике — это дома, таунхаусы, коттеджи, участки земли и так далее.

Бывает и такое, что во время идентификации, недвижимость это или нет, во внимание берут и другие характеристики. Классификация недвижимых объектов лежит исключительно на воле государства. Российская Федерация, например, закрепила перечень того имущества, которое можно считать недвижимым, в Гражданском Кодексе.

Проверить перечень этих объектов можно в 130 статье, ну, а мы предоставляем вам список того, что считается недвижимостью.

Итак, речь идёт о земельных участках, их недрах, объектах, связанных с водой, а также тех, перемещение которых может разрушить инфраструктуру участка и повлечь за собой потерю в стоимости. Кроме того, сюда также входят различные лодки, корабли, находящиеся на территории страны; воздушные объекты и космические.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости применяются в том числе и к изобретениям, когда-либо созданными человеком и теми, которые могут достигать большую скорость из остальных предметов интеллектуальной собственности.

Если обращать внимание на корабли как водные, так и воздушные, то причислять их к недвижимому имуществу можно только в том случае, если для них обязательна регистрация.

Так заведено потому, что если такое имущество зарегистрировано, то оно со сто процентной вероятностью приписано к определенному имению.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости — необычный вид исследований в этой области, так как здесь специалист должен обладать не только экономическими знаниями, но и инженерными.

Кроме того, самый настоящий профессионал своего дела должен быть просвещенным ещё и в области культурологии, а также в искусствоведении.

Большинство объектов оценки — уникальны, поэтому они оцениваются огромным количеством различных методов и подходов, а исследования проводятся с максимальной точностью и кропотливостью.

Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости действует в течение нескольких месяцев, так что со сделками лучше не затягивать — вполне возможно, что очень скоро ваше владение потеряет в цене из-за падения цен на рынке.

Когда нужно проводить оценку рыночной стоимости жилой недвижимости?

Оценивают объекты собственности в основном тогда, когда нужно решить вопрос с правами на них, либо же купить или продать. Безусловно, ещё существует много объяснений целесообразности её проведения, и мы сейчас вам о них расскажем. К рыночному подходу в оценке стоимости недвижимости прибегают тогда, когда:

• Нужно оформить сделку по покупке или продаже дома. Начать процесс этой экспертизы может любой участник — как покупатель, так и продавец.
• Нужно понять, насколько определенная фирма сможет привлечь покупателей или акционеров для дальнейших инвестиций в это дело.
• Возникает потребность в том, чтобы при, например, бракоразводном процессе разделить совместно нажитое имущество по долям.
• Нужно застраховать жилище в страховой компании и возникает необходимость максимально точно рассчитать, сколько стоит коттедж, квартира или таунхаус.
• Когда нужно рассчитать количество налогов и оплатить их, но оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости не были определены.
• Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости обычно инициируют тогда, когда необходимо взять кредит в банке под залог дома, квартиры или любого другого объекта.
• Нужно провести объективную экспертизу на предмет определения стоимости объекта по кадастру. Узнать основные  методы оценки рыночной стоимости недвижимости вы можете, позвонив нам по телефону: +7 (495) 771-5831!
• Нужно провести оценку для того, чтобы суду можно было вынести вердикт по разделу имущества.
• Необходимо каким-либо легальным способом провести процесс ликвидации имущества.
• Нет никакого другого выхода, кроме как подобным образом решить вопрос о разделении имущества в гражданских делах.

В каких направлениях проводится оценка?

• Мы рассчитываем сумму, которая необходима для того, чтобы постоянно эксплуатировать то или иное сооружение.
• Мы высчитываем количество денег, которые необходимо будет отдать налоговой службе за все здания, которые находятся в эксплуатации у компании.
• Определяем, насколько прибыльно было вложить деньги в определенные улучшения здания, которые произвел человек, его арендующий.

Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимости у нас находятся на высшем уровне.

После заказа подобной экспертизы, вы получите все необходимые нотариально заверенные документы, которые в дальнейшем сможете использовать в суде в качестве доказательства.

Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости, а также любые другие вопросы вы сможете задать по телефону: +7 (495) 771-5831! Заказывайте экспертизу у нас и не дайте себя обмануть!

Источник: https://www.AdvokatServis.ru/articles/339-rynochnaya-otsenka-stoimosti-nedvizhimosti

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в РФ: базовые принципы, порядок и особенности процедуры

Жилищное право > Оформление недвижимости > Налог на имущество > Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в России – все, что нужно знать о процедуре

Определение рыночной стоимости недвижимости – процедура, которая была востребована во все времена.

На данный момент, если брать в расчет сформировавшиеся нормы в сфере оценки, максимально точно определить ценность недвижимого объекта имущества не столь сложно.

Если расчет рыночной стоимости в таком контексте вас интересует, настоятельно рекомендуем ознакомиться с представленным ниже материалом, подробно поясняющим все нюансы процедуры оценки.

Для чего нужна рыночная стоимость недвижимости? Фото 3 1

Рыночная стоимость недвижимости – важный показатель при проведении сделок, где фигурирует данное имущество.

По своей сути, он представляет конкретную цену объекта, которая определена с учетом характеристик предмета оценки и базовых принципов процедуры расчета.

Многие ошибочно полагают, что рыночная стоимость всегда отражена в выписках из Росреестра или техпаспорте объекта недвижимости, однако на деле ситуация иная.

В данных документах указывается кадастровая ценность объекта, определяемая средними показателями по региону без учета каких-либо особенностей имущества. То есть, если в вашей квартире уложена плитка из золота, на ее кадастровую стоимость это ни капли не влияет. Получается, что цена из кадастра и реальная рыночная ценность объекта – в корне разные понятия.

Процедура расчета рыночной стоимости недвижимости является достаточно сложной. Во многом это связано с тем, что в процессе ее проведения необходимо учитывать немалое количество условий. Базовыми из последних принято считать:

• месторасположение объекта недвижимости;
• его техническое состояние, юридическая «чистота» и история;
• экономическое положение в регионе продажи.

Отметим, расчет рыночной стоимости любой вещи – это комплексная процедура, проведению которой обучают в специализированных учреждениях.

Вследствие этого совершенно не удивительно, что в любом городе есть, как минимум, одна организация по определению ценности имущества, в том числе и недвижимости.

Учитывая такой нюанс, в первую очередь, при желании максимально точно определить стоимость недвижимого имущества стоит подумать об обращении в профилирующие структуры.

Если указанный ранее вариант определения рыночной цены объекта недвижимости вам не подходит, то нужно подготовиться к некоторым временным затратам.

Потратить время потребуется на анализ средней рыночной ценности недвижимого имущества по его местоположению, цены самого местоположения, технического состояния объекта, стабильности экономики в стране и ряда других показателей, крайне важных для определения ценности дома, квартиры, земли или даже гаража.

Порядок оценки объекта

Как происходит оценка недвижимости? Фото № 2

Определить рыночную стоимость недвижимости представляется возможным посредством использования различных способов. Если не учитывать обращения в специальную оценочную организацию, среди наилучших методик оценки выделяются:

• Метод сравнения цен на аналогичные объекты имущества.
• Комплексный подход, включающий в себя систематизированную оценку каждой характеристики, влияющей на рыночную стоимость объекта (местоположение, техническое состояние, возможность доходов с его эксплуатации, расходов на его возведение и т.п.).
• Комбинированная методика, включающая в себя некий симбиоз описанных выше способов оценки недвижимости.

Так как каждый подход к оценке имеет огромное количество тонкостей (недаром им изучают в спецзаведениях), рассматривать их по отдельности не будем. Вместо этого обратим внимание на порядок оценки объекта, который позволит рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости совершенно обычному, среднестатистическому человеку. В общем виде процедура выглядит так:

1. В первую очередь, определяется приблизительная ценность предмета оценки, дабы оценщик понимал от чего «плясать». Провести подобное определение можно двумя основными способами:

• проанализировав максимальное количество объектов недвижимости, продающихся по месту расположения предмета оценки, и их цену, после чего выделив средний показатель стоимости;
• обратившись за консультацией и определением приблизительной стоимости конкретного объекта к профессиональному оценщику (стоит такая услуга порядка 1 000-5 000 рублей).

Процедура проведения оценки недвижимого имущества? Фото № 3

Для того чтобы «не задешевить» или, напротив, «не переборщить» со стоимостью на недвижимость, лучше осуществить обе методики, после чего выбрать среднее значение из полученных при предварительной оценке.

1. Затем необходимо провести оценку базовых характеристик объекта недвижимости и экономики, по итогу которой будет определяться рыночная стоимость. При осуществлении данного этапа важно:

• Определить ценность месторасположения объекта оценки (зачастую делается путем анализа средней рыночной стоимости аналогичных объектов; естественно, чем лучше месторасположение – тем больше за него можно выручить при продаже недвижимости).
• Определить физический износ предмета оценки (чем он больше, чем больше средств потребуется для его нейтрализации, тем на большее значение необходимо снижать цену; как правило, при определении данного показателя возможно снижение стоимости недвижимости до 30-50 % от приблизительной).
• Сопоставить затраты на создание объекта оценки с его приблизительной стоимостью (здесь все предельно просто: как минимум, важно выручить с продажи имущества не меньше того, что на него было потрачено, исключением является случай, когда физический износ объекта крайне велик).
• Проанализировать перспективы использования оцениваемой недвижимости в качестве предмета дохода (то есть, чем предпочтительней, к примеру, квартира для сдачи в аренду, тем больше на ее приблизительную стоимость можно наценить).
• Проанализировать состояние экономики по месту продажи объекта (в учет берутся девальвация валюты, средняя стоимость на недвижимость, перспективы кризиса и т.п.).

При определении отмеченных выше показателей важно относится к предмету оценки не предвзято, стараясь максимально точно провести их расчет. Подобный подход повышает шансы на скорую и беспроблемную реализацию оцениваемого объекта недвижимости, при этом без потери в его стоимости.

1. На заключительном этапе определяется итоговая рыночная стоимость. Проводится эта процедура не сложно. Сначала формируется цена объекта путем наценки на его приблизительную стоимость процентов, которые могут быть начислены за ценность его месторасположения, экономика страны, затраты на создание и перспективы в плане использования объекта в качестве предмета дохода. Из сформированного показателя, при необходимости, вычитывается процент за физический износ, после чего перед человеком предстает итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости.

В процедуре подобного расчета, повторимся, важно действовать не предвзято и стараться установить максимально точную ценность объекта. В ином случае реализация предмета оценки может стать настоящей проблемой.

Особенности процедуры расчета

Нюансы расчета рыночной стоимости недвижимости. Фото № 4

Практически все нюансы оценки объекта недвижимости были отражены выше. Однако не была освещена одна из главных особенностей данной процедуры. Заключается она в различии между проведением собственноручного расчета рыночной стоимости и обращением за достижением данной цели к профессионалам.

Стоит отметить, что оценка недвижимости профилирующимися на этом организациями более предпочтительна со стороны сразу нескольких аспектов:

1. Во-первых, такая процедура более надежна, так как она позволит определить рыночную стоимость объекта максимально точно.
2. Во-вторых, не требует временных затрат от лица, которое заинтересовано в оценке конкретной недвижимости.
3. И в-третьих, что самое главное, официально регистрируется. То есть, по итогу оценки профессионалами на руки владельцу предмета оценки или иному лицу, инициирующему проведения оценки, выдается протокол, в котором отражается информация о точной рыночной стоимости конкретного объекта и о том, что его ценность была определена с использованием всех законов РФ и рекомендаций для данной процедуры от законодателя.

В любом случае, принятие решений о способе определения рыночной стоимости недвижимого объекта имущества – личное дело его владельцев. Наш же ресурс на этом заканчивает повествование по сегодняшней теме. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи во всех начинаниях!

О некоторых важных моментах расчета кадастровой стоимости недвижимости и ее отличия от рыночной стоимости объектов недвижимого имущества вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

06 Окт 2017      kasjanenko         36      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/nalogi/raschet-rynochnoj-stoimosti-obekta-nedvizhimosti.html

Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки

Преимущества затратного подхода

• Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
• анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
• оценке объектов на малоактивных рынках;
• оценке для целей страхования и налогообложения;
• экономическом анализе нового строительства.

Недостатки подхода:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• отдельная оценка земельного участка от строений;
• несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.

Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, то есть стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

Рыночная оценка

Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость в использовании Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать.

Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

• инвестиционная;
• балансовая;
• кадастровая;
• налогооблагаемая;
• восстановительная;
• замещения.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Тема: оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

Принцип конкуренции основан на том, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию [24, с.656-659].

Принцип соответствия состоит в том, максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле. Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне.
Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней.

Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Все объекты недвижимости можно разделить на три большие группы: земля; жилая недвижимость; недвижимость для коммерческих целей. Под коммерческой недвижимостью понимается любая недвижимость, способная приносить доход [48, c.7].

На стоимость зданий и помещений влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия и многие другие. Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. Принципы основаны на наблюдении за поведением людей при сделках с недвижимостью.

Оценка недвижимости

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Оценка стоимости недвижимости

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии со ст.

1.2 особенности рынка недвижимости

Важно

Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки.

Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества — обратитесь к нам, используя контактную информацию.